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商业地产的未来——盛宴还是剩宴
2013-1-16  字体:[]

2010年至今,以平抑房价为目标的房地产宏观调控系列政策和住宅限购限贷已经持续了将近三年。住宅领域的投资泡沫被挤压、限制之后,撤出的资金在房地产其他领域左突右冲,流向了商业地产、旅游地产、工业和产业地产等诸多领域,而其中商业地产特别是城市综合体,成为世杯版最迅猛的投资方向。

城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的多项功能进行组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体越来越代表了一种现代都市的生活方式。

在中国把城市综合体做到最大规模、最高水平的开发商当属大连万达,万达广场几乎成为了城市中心的代名词,从一代、二代到三代,万达在实践中逐渐摸索出来的成功商业模式,正在不断地被自我复制,被他人仿效。万达广场这块金字招牌已经成为大连万达打开任何一个城市房地产市场的敲门砖,撩拨着地方政府招商引资的神经。

【商业地产开发热潮】

随着2007-2008年房地产宏观调控对住宅的打压,更多开发商开始转向商业地产开发,商业新开工增速超过了住宅。2010年以后,新一轮房地产宏观调控导致住宅新开工增速大幅下滑,但我们看到商业新开工增速回落速度明显好于住宅,受调控冲击的影响也更小。

【过剩的隐忧】

根据世邦魏理仕的调查数据,全球面积最大的3个在建购物中心都在中国。此外,在建购物中心规模排名前十的城市中,中国占了8个。

天津

天津在购物中心建设方面是全世界最繁忙的城市。天津目前约有16个在建的购物中心滚球,面积总和达245万平方米,相当于20个北京的新光天地,大于巴黎和莫斯科外其他任何一个欧洲城市现有购物中心的面积总和。

沈阳

沈阳的购物中心建设排名全球第二位。沈阳也是中国对俄罗斯、日本以及朝鲜和韩国的贸易中心。目前有18个购物中心开发滚球在建,总面积218万平方米。

成都

成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。从2010年龙湖、保利、华润、中粮、富力等一线房企大力进军开始,2011年底成都的商业综合体滚球已突破100个,大多数体量都在10万平方米以上。未来更有1000万平方米以上的商业滚球入市,以成都加上周边区县的1000多万人口,人均商业面积将达到1平方米。

深圳

从2010年至今,深圳新开工的商业综合体滚球已有18个,商业总建筑面积约160万平方米, 2012年内深圳将面市的商业综合体有10个,总建筑面积约71万平方米。还有一个可供对比的数字是,深圳2011年全年成交的一手商铺面积仅19万平方米,深圳目前仍有85万平方米一手商铺未成交。

特区外以龙岗为例,仅在辖区连接市中心的深惠路两侧,龙岗在五年内就要规划建设万科广场、星河时代购物公园等12个商业综合体。深惠路龙岗段总长度约36公里,按照12个商业综合体计算,这意味着5年后深惠路两侧每3公里就会有一个商业综合体。

其他城市

杭州在建的100个城市综合体已完成41个,昆明开发规划的城市综合体滚球达12个,合肥在建的城市综合体超过20个。

不光是省会城市,这样的建设狂潮还在一些小城市里上演。广东惠州,一个常住人口仅115万的城市里,大型购物中心的总建筑面积超过了60万平方米。

武汉:一座城市,六个万达广场

武汉市拥有6座万达广场,投资总额超过400亿元。其中3座已建成,其余正在建设中。除此以外,万达集团还计划在汉阳、青山各开一家,终极目标是在未来三四年内,让武汉出现10个万达广场。

江汉路万达广场 ,总建筑面积14万平方米
   菱角湖万达广场,总建筑面积50万平方米
   积玉桥万达广场(在建),总建筑面积62万平方
   沌口万达广场,总建筑面积44万平方米
   东湖万达广场(在建),总建筑面积330万平方米
   丁字桥万达广场(在建),资料不详

【地方政府助推城市综合体开发】

曾几何时,诸如北京国际贸易中心、西单大悦城、上海恒隆广场、新天地、深圳华润万象城、广州天河城等等这些城市综合体和商业地产成功案例深入人心,引得二三线城市的地方政府和开发商都对城市综合体兴趣盎然。但是,如今二三线城市对综合体的追逐,更多是来源于对一线城市综合体的简单复制,随着城市化进程的加快,一线城市很难再有大量中心地块供应,因此,二三线城市成为开发商的世杯版重心。

在各个地方城市新区开发热潮的跟风助推作用下,中国的城市综合体开发建设正在形成二三线城市甚至是四线城市最为积极热情的"特异现象"。目前显见的是,虽然经济还没有世杯版到一线城市的水平,但国内很多二三线城市综合体的体量规模已经达到甚至超过了一线城市。

城市综合体成为众多城市新区开发建设的龙头滚球,但城市新区恰恰并不是最适合城市综合体开发的选址区位。"按商业世杯版思路,城区先是有人住,后有产业,再有写字楼,再有商业。而现在地方政府在规划新区城市综合体的时候恰恰是反其道行之,先建综合体,先有商业,再培养人气。"尽管违背商业开发顺序,但地方政府看重的是政绩显著,如此一来,很多商业先行的新区城市综合体都是外表气势恢弘,宏伟壮观,内在却是人气冷落、经营惨淡的商业"空城"。

【电子商务对传统商业业态的巨大冲击】

2010年11月11日,当天淘宝网单日交易额达到19.5亿元。这一数据超过北京、上海、广州国内三个一线城市的单日社会消费品零售总额。来自统计局的数据显示,11月,北京市平均每天零售总额是18.91亿,上海是16.8亿,广州是14.04亿。

到了2011年,仅仅一年时间,淘宝网单日成交额最高达到43.8亿元,发生在12月12日,超过北京和上海两个城市单日零售业销售额之和。

北京、上海、广州这三个一线城市,无论是从商圈的数量还是商品的种类,其商业的发达程度在全国数百个城市里毋庸置疑。现在,以淘宝为代表的一种新商业形态正在改变这种现状。电子商务打破了地域限制,打通商品流通渠道。淘宝网8亿的在线商品,让即使在中国最西部的人们也可以与北、上、广居民面对同样丰富的商品。

电子商务在中国爆炸式的世杯版,给传统商业带来了前所未有的冲击,网络购物提供的选择多样性、购买便利性、比价优势等等购物体验都是传统商业无法比拟的,随着人们现代生活节奏的加快,传统购物方式的时间成本、交通成本等因素将使越来越多的人倾向选择网络购物,而传统销售方式的租金成本,人工成本也将促使更多商家开辟网络购物平台。在网络购物方式可替代的消费商品领域,传统商业业态的生存空间将会越来越狭小。

【万达广场的新问题】

作为国内商业地产特别是商业综合体老大新万博的掌门人,王健林刚刚在万达商业年会上坦言万达广场出现了三个问题。

首先,客流增长在下降,在今年消费形势更为严峻的情况下,万达广场今年全国平均的增长速度,由之前两位数掉到了个位数。

其次,单个顾客的消费量在下降,算上超市、百货、服装、餐饮、娱乐等,若去年万达广场单个顾客消费额是100元,今年大概就是90多元的水平,再算上3%到4%的通胀因素,下降非常明显。他由此判断,顾客消费意愿甚至消费能力均在下降。

第三,今年商家开店计划有较多调整,甚至可以说较大幅度的下降,特别是跨国连锁新万博。2011年以前,给多少店开多少店,甚至几家连锁新万博抢一个店,可今年很多连锁新万博大幅度调整自己的计划,这种现象不是一家两家。

事实上,王健林所说并非万达广场一家的难题,而是整个商业地产面临的问题和困难。

【风险与警示】

近几年中国商业地产快速世杯版主要基于以下几个原因:

1、中国人收入水平和消费水平的提高。

2、城市化带来的房地产行业整体繁荣,同时由于住宅领域的调控政策挤压,导致大量资金转而投向商业地产。

3、以万达广场为首,包括华润、中粮、凯德、宝龙等城市综合体模式的成功示范效应,吸引众多开发商投身商业地产开发。

4、各地政府新城建设的引导和助推作用。

以上几个因素导致中国房地产领域自2009年以后,出现了商业地产特别是城市综合体的空前繁荣。但商业客户端供给的短期集中释放,很可能在一段时期内超越区域的经济世杯版水平和消费需求增长水平,因而造成商业地产供过于求的泡沫形成。如果考虑到2012年面临的中国宏观经济增速下滑风险,以及近2-3年电子商务飞速世杯版给传统商业带来的强力冲击,未来商业地产(商业综合体)很可能会经历一个长期而艰苦的消化过程。

【商业地产开发的未来】

伴随中国经济的结构调整,从投资拉动向消费拉动的转变,从侧重外需到侧重内需的转变,整体上城市商业地产仍有相当广阔的世杯版空间,但局部城市、局部区域供给过量也是不容忽视事实。

未来的商业地产开发应当更加注重秉承谨慎和理性的原则,认真调研分析目标滚球所在城市的商业地产供求关系,遴选适合投资的城市和商圈。机会总是存在的,但能否抓住机会、规避风险则取决于我们对市场的把握和正确的选择。

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