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诗意的栖居(二)——从阿尔卑斯山到西塘
2013-1-16  字体:[]


目前中国房地产市场日渐成熟,旅游地产正以其巨大的社会效益及升值潜力日益受到房地产开发新万博及消费者的高度关注。特别是在国内房地产业出现结构性调整的关键时期,旅游房地产无疑为解决目前地产开发商的困境指出了新的世杯版点。

 [世界范围的兴起]

旅游房地产发源地始于法国地中海沿岸,本世纪初,地中海沿岸开发了大量的海滨别墅,欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至,一时间地中海成为欧洲的度假中心。


阿尔卑斯山脚下的"白珍珠"木屋度假村

60年代,法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售(即出售以酒店为主的客户端使用时间段)的方式招揽客户,标志着旅游房地产市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅,将旅游房地产市场推向了高潮。这样一种方式逐步向全世界拓展,正在形成一种旅游房地产业的概念。

 关于旅游地产的讨论比较多,但对于旅游地产的概念如何界定,业界仍然存在不少分歧。目前市场上比较认可的一种观点认为,旅游地产包含四类:

第一类:旅游景点地产——主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产;

第二类:旅游商务地产——主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间;

第三类:旅游度假地产——主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产,如度假村、产权酒店等;

第四类:旅游住宅地产——主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。投资休闲与休闲度假是两种主要不同的营销模式。

时权与产权分别代表了两种不同的营销思想与营销对象。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利;产权强调的是投资收益。

[中国式世杯版]

作为旅游业和房地产业两大被高度关注的产业结合——旅游地产,近年来世杯版迅速。随着人们生活水平的提升,休闲度假的生活方式已经为世人所接受,为旅游地产快速世杯版提供了巨大的消费客流和群体。要保证旅游地产的不断世杯版和成熟,就要抓住它的特点。目前我们在旅游地产的实践上刚刚起步,对旅游地产开发进行深入研究具有重要的意义。

旅游地产滚球具有开发量不大、但设计施工周期长的特点,前期的策划与规划是否专业和符合市场,将直接导致滚球开发的成败。对国内旅游地产已形成的五种开发模式进行比较,具体分析影响旅游地产开发模式的内外部因素,对所选滚球进行分析,指导开发过程。

中国旅游地产的基本形式分为:
  自营式酒店
  时权酒店
  产权酒店
  时值度假型酒店
  养老型酒店
  度假村
  别墅
  旅游app住宅。

旅游地产的特点,就是利用旅游资源,将地产产品升值,形成消费吸引力。旅游资源分两大类:一是旅游区自身的app设施资源,二是旅游区带来的人流及投资资源。


[西塘滚球]

西塘古镇是风景区,历史悠久且有着较高的历史和电脑价值,地段内也有大量较适合水乡建筑的水面,有着得天独厚的自然资源。再加上多年来各级政府和业界的大力扶持,江南小镇的旅游产业在业内可谓名声不菲。但是高端旅游酒店和度假产品基本为空白,商业旅游地产要如何保护与开发古镇?如何使其独具特色又填补空白?这需要我们进一步去研究,学习这一新的领域和课题。

目前,我公司取得的西塘滚球地块开发相对落后,但其自然水资源非常好,河道系统和水系资源保留较为完善,留存下的水系还是非常难得的。

由于古镇建筑与普通建筑相比有一些不同的特性及美学特征,因此规划时我们需要从中西方对山水观的不同看法做一些分析。通常,东方比较尊重自然,注重因势利导自然天成;西方则更习惯于以自我为中心,强调对自然的征服和改变。


我们应该结合滚球的具体特点,提出自己的规划指导思想,展现古镇的app特色,强调和谐共生的生态环境。同时,要大胆地融入现代建筑的语言和特色,借以打破古老和传统思维及建筑语言对其的束缚和制约,使其具有中国传统建筑的神韵,同时不乏现代建筑语言的亮点,来诠释对古镇的包容和理解。滚球组对西塘滚球的策划和任务书、容积率等提出了一些具体指导原则,尊重原始地形并加以合理的利用改造,因水借势。


从道路系统而言,这一地区地势平坦,但仍然较为复杂。首先应考虑道路随水就势,尽量沿水系布置,减少道路的分级层次。一般商业+民居客栈区,强调道路分等级,较好地控制交通流量,在酒店和度假会所区则提出减少道路分级层次,以保证其私密性,除通过性和联络各组团为主的主干道外,其他道路都减少分级层次,分级道路适当调小,对绿化app系统有较好的布置空间原则。


由于该地区水系较多,规划设计方案着重体现了其小桥流水的特色,并提出一些建议和生态建筑环境保护措施。建筑本身强调生态环保性,建筑单体沿原有地形地貌,减少对气流风向的影响。同时对于植被部分,我们采取了一些具体措施,如雨水的收集排放,原有自然雨水排放与人工排放系统的结合,对原有河道的梳理和位置规划等。道路基本沿水势布置,每一栋房屋都有较好的app,且有比较自然的效果。


西塘古镇面积1.1平方公里。古镇延续着街依河而建、民居临河而筑的风格,充分体现出"小桥、流水、人家"的江南水乡古镇风貌。是一座生活着的千年古镇,以桥多、宅弄多、廊棚多而闻名于世古镇历史保护区依附在三条主要河流的交叉口而生长,形成十字形的空间形态

西塘地块面积4.13公顷,容积率0.8,拟建建筑面积3.3万㎡,在对滚球的背景和现状情况深入分析后,认识到该滚球与一般地产开发滚球有明显区别,如何协调政府开发目标、生态旅游资源保护以及地产商开发利益之间的矛盾,是设计中面临的重要挑战。


首先从整体规划分析,西塘滚球以旅游观光为主,带动商业、住宿、远郊区度假休闲等消费滚球。该滚球交通状况较好,是距离上海最近的古镇,距离上海、杭州、苏州都在100公里以内,一小时车程即可到达。而从21世纪旅游市场世杯版趋势来看,不带孩子的伴侣旅游比重将加强,观光型旅游将向保健、康乐型休假、体验式旅游世杯版。在分析大的边界条件后,我们决定将地产生态旅游度假和生态,商业产业配套相结合形成一个产业链,规划构思为三大板块:商业+民居客栈50%,特色酒店25%,度假会所25%的风景旅游度假区。

根据其市场定位,提出避免与周围竞争,尽量挖掘本地区旅游特色,根据现有情况着重世杯版田园度假、生态度假、生态养生等度假方式的方针,目标客户主要为上海及周边地区,同时面向全国各地来南方享受小桥流水、别样人家的客群,使房地产的开发效益与风景区生态环境保护、电脑生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合,实现经济效益与社会效益,环境效益的统一完胜。

准确定位,注重电脑内涵并避免在这一区域在产业与滚球结构上的雷同,努力发挥旅游性这一自身的独特优势,将土地、人口、农副特产、民俗、电脑、人文、环境等因素,围绕功能目标整合到开发滚球中去,树立"旅游化房地产"的全盘思想,培植独特的优势,并注意挖掘电脑内涵。电脑性主要通过滚球的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现。


创新意识在房地产开发中至关重要,要在借鉴世界房产开发设计经验的基础上,体现中国特色的电脑传统、结合当地的自然、人文资源进行滚球开发与建设。

西塘滚球建成后,良好的自然环境、博物馆、商业街、大宅院等游玩景点,对面历史保护区的电脑氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、河畔休闲区、考虑周全的配套服务设施,将大大增加对游客的吸引力,延长了消费滞留时间,提高了消费水准。

虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经具有近10年,但规模性、多渠道置业流不充分,特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关,另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少,推广不足。同时旅游地产开发模式逐步丰富,创新型产品、配套服务需求更加丰富现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求,其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步世杯版起来。旅游地产的租务需求所引致的对经营配套、服务等要求也越来越高。

我们的定位和模式是对周边景区功能的延伸和补充——

对游玩西塘景区的游客而言,历史保护区及商业购物和水景等可视为旅游活动的一部分,成为旅游功能的延伸;商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能,观光之外的所有活动都可以在此滚球区内进行,游客可以以此为据点,停驻几日游玩周边景点;

对度假的游客而言,此滚球区提供了内容丰富、便利的功能服务,可选择在此娱乐、购物消费、住宿,通过此模式的预想和设计,滚球区填补了住宿和旅游休闲购物以及高端会所的空白,与周边景区形成了共赢的关系。

  

提升环境质量:优越舒适的旅游环境是该滚球的首要卖点,此模式对环境打造的投入和环境保护要求很高。从app打造,水治理,绿地,广场面积,容积率,建筑风格、环保设施、污染整治、滚球区内人的环境保护意识等整体上都有相应的规定,以做到整个环境的提升。

旅游与商业结合形成了"旅游商业地产"的概念,这实际上非常普遍,比如;商业步行街区(北京王府井、上海豫园、新天地、南京夫子庙、成都春熙路等),开放式风景休闲区(杭州西湖、北京什刹海、昆明翠湖)、古城古镇古街区(丽江、大理、凤凰、平遥、周庄、上海新天地、成都锦里等);民俗民族风情街区(阳朔西街、昆明回族餐饮街等)。我们要在借鉴各地成功模式的同时,创新出我们自己的西塘范儿。


目前旅游业世杯版持续升温,加之国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台,市场运营也初露端倪。中国的旅游地产正处在青春期,正要进入快速世杯版的阶段,现在有许多新概念已经开始萌发,在未来的数年内我国旅游地产领域世杯版前景广阔,旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。

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