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调控期杭州住宅市场分析与预测
2013-1-16  字体:[]

杭州市真正意义上的房地产开发始于1993年,至今可分成四个历史波段:1993年-1995年的初步繁荣期,1995年-1997年的平稳调整期,1998年-2004年的增长繁荣期,2005年至今的三轮宏观调控期。本文着重阐述当前的调控期,其他三个阶段,详见公司博客。

真正意义上的房地产开发是指由新万博进行房地产投资开发和建设,通过市场销售的行为。这种具有商品属性的住宅,即称为"商品房"。

近几年,抗通胀占据了中国政府经济决策的大部分议程,为此,政府动用利率、准备金率、汇率"三率齐发"。在此期间,房地产调控举起大旗,限价、限购及房产税接踵而来。在调控常态化的大背景下,房地产问题已经演变成一个宏观问题,房地产运行情况与经济世杯版关系密切。一般来说,影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2及利率。

(1)GDP与房地产市场

近些年中国经济的快速世杯版,房地产投资作出了举足轻重的贡献。2011年作为"十一五"和"十二五"计划的衔接期,也是着力转变经济世杯版方式的初始之年,虽然调控政策对杭州市房地产市场产生了不小的影响,但是目前杭州城市化率为62%;而市政府最新统筹计划2015年杭州要达到75%的城市化水平,近13%的空间意味着杭州面临着城市化进程加速的世杯版时机,也意味着"十二五"期间杭州房地产业面临着强大的基础支撑,房地产业仍将是推动经济增长的一支重要动力。

2012年国家对房地产市场的调控的决心将不会发生改变,其增长速度可能会有所减缓,但是GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化,地方政府的财政收入严重依赖土地收入的结构难以改变,房地产市场与GDP的稳定增长可能是2012年的主旋律。

(2)CPI对房地产行业的影响

房地产价格上涨对CPI既有传导效应,又有溢出效应,其作用的结果如何主要视何种力量占据主导地位。一般而言,在经济状况向好,人民可支配收入持续增长的宏观经济大环境下,传导效应为主要作用方向,其结果为房地产价格的上涨亦带动CPI的上涨。高CPI对房地产价格也有两方面的作用趋势,在刺激投资性需求的同时,对自住性需求亦产生抑制作用。在目前中国火热的城市化进程中,房地产价格主要是在需求推动下由供需决定的,且其上涨可能是不可逆的。高CPI对房地产价格一定程度上还有促进作用。

  数据来源:杭州市统计局

2011年11月杭州市CPI环比下降0.4%;同比上涨4.1%,较上月回落1.3个百分点;1-11月平均上涨4.8%,较前10月平均涨幅回落0.1个百分点。今年以来,全市居民消费价格指数持续上行,6-10月连续5个月涨幅都在5%以上。尽管受同比基数抬高、翘尾因素减弱、农产品价格回落、信贷收紧等因素叠加影响,11月全市物价涨幅继续收窄,但物价总体水平仍处在较高位,临近春节价格再次冲高的可能性不能排除,新涨价因素的影响又难以预料,这使得市场价格短中期潜在的上涨压力仍然存在,其后续走势值得密切关注。相比对楼市调控下调房价的担忧,购房者更担心货币的购买力下降,因此房地产成为居民投资的重要选择。

(3)M2、调控与房价

从M2与房价关系可以看出,杭州市对调控反应比较明显。当没有调控的时候,杭州市房价与M2基本上是同步上涨,2008年由于金融危机的影响,四季度房价有所回落下跌,但经历了2009年的复苏,房价又呈现出上扬趋势。在2010年4月份一系列调控政策推出后,杭州市房价冲高的态势回落,房价上涨有所停滞。而在2011年经历了"新国八条"、限购限贷等诸多调控政策以后,杭州市房价下跌趋势明显。

对一线城市和沿海二线城市而言,调控的作用将大于M2的作用, 2011年初信贷额度的增长能够对房地产行业形成短期利好,为市场成交量的提升提供信贷支持,但是商品房市场出现成交反弹、房价报复性上涨的可能性极小,原因就在于中央对于调控的决心丝毫没有动摇。

从近年来的情况来看,2007年连续加息六次,并未改变房地产市场上升的走势;2008年的五次降息同样没有改变市场销量下滑的趋势。由于CPI上涨压力较大,2011年以来经历了两次加息,但是这两次加息不同以往,这两次加息是伴随着房地产调控政策而出,表明了国家对房地产调控的决心,不仅加重了市场上观望的气氛,更使开发商的资金链进一步紧张,2011年的加息对房地产市场影响颇大。

数据来源:cric2012,中国人民银行

综合来看,近几年杭州市场上刚性需求仍将占主导地位。虽然调控政策在一定程度上抑制了投机、投资需求,限制了外资进入国内房地产市场,但是,由于世杯版仍存在,在通胀及人民币升值背景下,房地产仍是较好的投资选择,只要房价进一步趋于合理,刚性需求仍将得到释放。下面从杭州市场的开发体量、供求关系以及价格走势具体展开,得到佐证。

开发体量

从上二张图可以明显的看出,05年开始,虽然杭州的房地产施工面积逐年增加,但是增加幅度趋紧,而且竣工面积却起起伏伏,一方面跟楼市调控密切相关,一方面也是政府的高地价,低利润影响了开发商的开发积极性。

供求关系

从2006年到2012年供应成交走势可以明显的看出,2009年以前,杭州楼市处于供不应求的状况,2010年由于政府加大了调控力度,转变成了供过于求的态势,在2011年表现的尤为明显。

价格走势

从2006年到2012年成交价格走势可以明显地看出,2010年以前,杭州楼市成交价格一路高涨,在2008年小幅下跌后,2009年再次大幅回涨,而从2010年至2012年近三年时间内,杭州楼市一直处于价格下跌态势。"以价换量"成为杭州楼市的主旋律。

总论

政策走势预期

2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路,房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前,城镇住房刚性需求根本不会逆转,房地产业也绝对不会崩盘,商品房开发商确实难,商品房价格涨也难,降也难。保障性住房批量上市那一天,就是房地产业政策松动的光环,要等到明年乃至后年,2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献,为国家调控GDP走势的杠杆之一。

市场走势预期

(1)坚持对房地产市场结构优化调整的同时,不放松保障房建设

商品住宅供给结构逐渐向小户型偏移。从整个2012年杭州市场的成交情况不难发现,高端住宅在限购政策的强势打压之下量缩明显,故而全年住宅成交结构已经开始向小户型转移,这虽然更多的是出于控制总价的目的,但在未来几年由中国国情决定的供应结构转向将会表现愈加明显。中国城市化进程加快的国情导致大量刚需客的存在,而计划生育政策又导致国内的家庭结构势必会向小世杯版,市场大量的需求点应当是存在于小面积住宅。整个房地产行业将会在本轮调控中出现一番新的格局,这一点同样适用于房地产的开发。过去因为市场面好,不管什么样的产品都有客户买账,而经过这一轮的政策调控后,房产只涨不跌的神话已经打破,未来行业开发更多的是拼产品和客户需求的契合度,世杯版的转变将会导致供应结构的转向。

 保障房建设量虽有所减少,但理论上竣工量要超越2011年。从中央对2012年保障房硬性指标700万套来看,虽然建设量相对于2011年的1000万套有所减少,但实际要求竣工量并不低。而2012年对地方政府的考核指标也已从保障房的开工量转移到竣工量的完成情况,这虽然很好地避免了保障房光开工不建设的局面,但其中难保地方政府为完成业绩指标粗制滥造的情况发生,保障房建设体系的相关监督政策还有待完善。但不可否认的是,从近两年政府对保障房建设的重视程度来看,高房价问题已经不仅仅是房地产行业的问题,而已经逐渐上升到社会民生层面,就这一状况来看,保障房的建设将会是一个长期的、持续过程。其对商品房市场的分流作用现阶段还不明显,有待日后检验。日前,浙江省政府与国家保障性安居工程协调小组签订的《2012年住房保障工作目标责任书》显示,浙江省2012年开工建设保障性住房、棚户区改造住房共14.13万套,其中新增廉租住房0.29万套、公共租赁住房5.3万套,新建经济适用房1.35万套、限价商品住房0.6万套,城市棚户区改造6.25万套,林业棚户区改造0.16万套,垦区棚户区改造0.18万套。根据目标责任书,2012年我省竣工保障性住房、棚户区改造住房共6万套,新增发放廉租住房租赁补贴0.37万户。随着保障性住房的大规模开工建设,以及中央加大对保障性住房竣工率的考核力度,保障房的规模效应将逐渐突显。

(2)商办用地大量出让的同时,滚球竞争压力不容小觑

2011年在政府严厉的房价调控政策下,楼市成交低迷,多数开发商资金链吃紧。面对融资受阻、资金回笼变慢且减少,而地价岿然不动的市场行情,开发商拿地积极性下挫,拿地谨慎。而土地市场的低迷行情致使地方政府土地出让金大幅减少,直接影响地方财政收入,在宅地无溢价的情况之下,地方政府直接将目光转向商办用地。

住宅市场的低迷正是商业地产的机遇,这一点在2011年表现得尤为明显。住宅限购时代,商业地产创下了不俗的销售业绩。 同时,地方政府在面对土地流标现象日益严重、土地出让金大幅缩水的形势下,随行就市,逐步减少了住宅用地的推出,市场供应转向以商办属性为主的土地,这种情况通过对2011年杭州主城区已成交土地情况的梳理可以得到证实。2011年全年成交土地59宗(不含工业、公建用地),其中纯住宅用地只占6宗,住宅、商服用地占16宗,办公、商服用地37宗,占成交土地总量的62.71%。此外,从杭州主城区第三期《读地手册》也可以看出这一趋势。第三期《读地手册》共推荐28宗地,其中,商服用地17宗,土地面积872亩;住宅用地11宗,土地面积714亩,商服用地依旧占据较大比例。

因此,在2011、2012年整个商办用地出让成主流的时代,造成的结果将是未来三年内商办类滚球迎来巨大的竞争压力,而住宅市场同样没有优势,前期住宅用地溢价偏高,成本竞争力弱。根据近3年杭州出让土地的梳理情况来看,未来三年杭州市场各类别滚球所面临的竞争压力也不会小。

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